初めまして。東京の青木と言います。

私も小さな山小屋を那須に持っていますので、一寸一言。
「土地探しは「冬」が常識」の中で、私の考えと少し違うかなと思える
ところがありましたので、カキコした次第です。

それは、

＞「広谷地」の交差点より上の地域はそれよりも下の地域と気候が違いま＞す。寒さが厳しく雪が降ったらいつまでも溶けません。冬も別荘を利用＞したいという場合には「広谷地」よりも下の地域で探しましょう。避暑＞専用ということであればもちろんその限りではありません。

これは、おしゃるとおりと私も思います。しかし、夏のことを思うと
広谷地の交差点より下の地域はクーラーが必要と思います。私の経験
では東京２３区内の蒸し暑さと変わらないと感じています。
夏と冬、両方のメリット・デメリットを書くべきと思います。


＞傾斜地は避けた方が良いでしょう。平らな土地がたくさんあるのですか＞ら、わざわざ基礎工事にお金のかかる傾斜地を選ぶ必要はありません。

これもおしゃるとおりと思います。しかし、一般論として傾斜地より
平坦地の方が単価は高くなります。平坦地では基礎工事は安く上がる
かもしれませんが、土地代に費用がかかります。
また、これも一般論としてですが、傾斜地は眺めが良いというメリット
もあります。


＞国立公園内は避けましょう。場所によっては日光国立公園内に指定され＞ているところがあります。国立公園内では木を一本切るのにも許可が必＞要となります。自然保護が第一とされている区域に住居を建築するには＞それなりの覚悟が必要となるでしょう。

黒磯市や那須町では国立公園以外の地域でも看板などの規制をしているようですが、しかし看板の数が目立ちます。国立公園内では一切看板や
建物の色なども規制されますが、どちらが良いかは個人の考えに左右
されることと思います。つまり、厳しく規制されても自然を大切にし
静かな森の中に住みたいと考える人もいれば、一方で少しでも都会的な
便利な場所に住みたいと考える人もいると思います。
ですから、那須の何処に住むかは一人ひとり違ってくると思います。
国立公園内を避ける理由にはならないと思います。


＞「ローン条項付きの契約」をしてくれる不動産屋さんを探しましょう。＞相当に親切な不動産屋さんでなければ難しいのですが、「ローンが組め＞たらお金を払う」という契約をしてくれる不動産屋さんを探した方が無＞難です。土地だけは先に購入してお金を払ってくれというケースが多い＞でしょうが、土地選定が終わってから建築相談に入るのが普通なので、＞まだ金融機関のローンが下りるかどうかわからない状態です。その時に＞土地のお金だけ先に払ったのでは、土地は購入したけど金融機関のロー＞ンが下りずに、結局は別荘も建てられなかったという状況に陥ってしま＞います。そうならないためにも「ローン条項付きの契約」を申し出てみ＞ましょう。そんなことは出来ないと言われたら他の不動産屋さんに変え＞るくらいのつもりでもいいかも知れません。まだ何も決まっていないの＞に土地だけを先に購入するのは相当にリスクが高いと認識すべきで
＞す。

これは不動産契約するうえでの基本中の基本と思います。私は「ローン
条項付きの契約」を結んでくれる不動産屋さんが特に良心的とも
思いません。
別荘の規模にもよりますが、別荘が特にお金持ちのものとは私は思い
ません。と考えれば今時キャッシュで一括支払い出来る人は少ないと
思います。ローンを組んで別荘を建てようと思っている人達は必ず
ローン払いの契約をするはずですし、それが出来ない人は資金計画
が出来ていないことになります。
そのような意味で基本中の基本と書きました。

以上、いかがでしょうか。










傾斜地は避けた方が良いでしょう。平らな土地がたくさんあるのですから、わざわざ基礎工事にお金のかかる傾斜地を選ぶ必要はありません。


川のすぐ近くは避けた方が無難です。西川峰子さんの別荘が新築１ケ月で大水に流されてしまったことは有名な事件です。


分譲別荘地の場合は管理がしっかりしているかどうかを事前に必ず確認しましょう。管理もいいかげんでお金ばかりかかるという別荘地も少なくありません。その別荘地に住んでいる方に管理状態について直接お話を伺う方が良いでしょう。


水道は町営水道が引き込み済みの土地を探しましょう。それなら町との基本契約料金（約２２万円）だけで水道を引くことができます。井戸水は避けた方が無難です。水の供給量が不安定ですし将来の水質も不安です。水道負担金で１００万円近くかかることもあります。


湿気や匂いにも注意しましょう。特に那須高原は湿地帯ですので湿気があります。これと思った土地が見つかったら時期を変えて何度も訪れて水が染み出たりしていないかチェックした方が良いでしょう。熱心な人は自分で水を撒いてきちんと染み込むかどうか確認したという話もあります。同時に匂いについても確認しましょう。那須高原は農家が多いので肥料をまくと匂いがします。年に１・２回なら止むを得ませんが、いつも匂うというのではいただけません。


国立公園内は避けましょう。場所によっては日光国立公園内に指定されているところがあります。国立公園内では木を一本切るのにも許可が必要となります。自然保護が第一とされている区域に住居を建築するにはそれなりの覚悟が必要となるでしょう。


那須高原の地元の不動産屋さんを回りましょう。東京にある大手の不動産屋さんなどで安易に土地を探しても良いところは見つかりません。逆に手数料などで余計なお金がかかるだけです。土地を探す場合には必ず那須高原へ行き、地元の不動産屋さんにあたるべきです。ただし、適当に目に付いた不動産屋さんに入って良い土地が見つかるほど甘くはありません。良い土地と良い不動産屋さんを見つけるには地元の人に聞くことです。ペンションに泊まってオーナーに聞いてみるというのも良い手です。


道路指定がある土地を選びましょう。具体的には６メートル幅以上の公道に面している土地のことです。道路指定が無いとせっかく土地を購入しても建築資金を全額賄える現金を持っていない限り別荘を建築することができません。道路指定が無い土地には金融機関の融資が下りないからです。金融機関からお金を借りて別荘を建築する場合には道路指定のある土地であることが絶対条件です。「今は道路指定の無い私道だけど、これから公道申請をするから」と言って騙されて別荘建築のできないゴミ土地を買わされるケースも多いようです。くれぐれも注意して下さい。なお、建築資金を全額賄える現金を持っている人は、違法ですが道路指定が無い土地でも別荘を建築してしまうことは可能です。


「ローン条項付きの契約」をしてくれる不動産屋さんを探しましょう。相当に親切な不動産屋さんでなければ難しいのですが、「ローンが組めたらお金を払う」という契約をしてくれる不動産屋さんを探した方が無難です。土地だけは先に購入してお金を払ってくれというケースが多いでしょうが、土地選定が終わってから建築相談に入るのが普通なので、まだ金融機関のローンが下りるかどうかわからない状態です。その時に土地のお金だけ先に払ったのでは、土地は購入したけど金融機関のローンが下りずに、結局は別荘も建てられなかったという状況に陥ってしまいます。そうならないためにも「ローン条項付きの契約」を申し出てみましょう。そんなことは出来ないと言われたら他の不動産屋さんに変えるくらいのつもりでもいいかも知れません。まだ何も決まっていないのに土地だけを先に購入するのは相当にリスクが高いと認識すべきです。

初めましてー、青木さん。
那須に別荘をお持ちなんですか？　いいですねー。
カオリも来年は別荘族の仲間入りの予定です。
別荘建築日記に掲載しているのは、あくまでもカオリが自分の土地を探した時に自分が感じたこと、
それから地元に住んでいらっしゃる方々が個人的にアドバイスしてくれたことをもとに書いています。
だから万人のみなさんにとって適切なものではないはずです（あくまでカオリ仕様なのです）。
片一方のメリットは片一方のデメリットになることもあります。
これから土地を選ぶ方の研究材料の一つになればと思います。

暑さについて
避暑利用となれば土地もまた違った選び方になるのだと思います。
ただし、温暖化現象とか木を切ったりしているからか（？ウワサですが）、ここ数年でずいぶんと那須高原も暑くなっているようです。
驚いたのは、今年の夏取材したところ、一軒茶屋より上の方にある宿泊施設の方々も、クーラーが必要だとおっしゃってます。新しくクーラーを設置しているそうです。
そういうわけで、広谷地より上でも下でもクーラーが必要ということになるみたいです。もちろん程度の差はあります。
広谷地より上、それも一軒茶屋までいけばかなり過ごしやすいはずです。
カオリは那須は避暑地というよりは、リフレッシュする場所だと思っているので、夏の暑さはなんのその、何が何でも一年中利用したいんです。
そうなると冬の凍結は慣れていないので非常に危険ですから、冬もふつうに利用できる下のエリアを探しました。

傾斜地について
青木さんのおっしゃるように、一般的には傾斜地は安いと言われているけれど、バブルの時期に高く手に入れた人が売り主の場合には、なまじな平坦地よりもかなり高い価がついていたりして。
土地との出会いは運みたいなところもあるので、どうしてもロケーションが気に入ったら高くても買う人もいるだろうし。本当にいろいろです。
それから基礎工事は、地盤調査をしないといくらかかるか正確には見積もれないそうです。
じつはカオリは今の土地に出会うまえ、別の業者さんに傾斜地の土地を坪９万円（！）で紹介されたのですが、基礎工事は地盤調査するまでいくらかかるかわかりません、と言われました。
しかし、その地盤調査は土地を購入するまでできないわけで。
資金計画が非常にたてにくいため、資金に余裕があれば別ですけど、カオリの場合には平坦地でしかも安い土地（坪3万円）を探した次第です。

国立公園について
自分の庭の木の枝を切るのにも、役所の許可がいるそうなので、怠惰なカオリには向かないと判断したんですー。
あとは建物の位置もかなり制限されますので、広い土地を購入できるわけでもないカオリとしては、建築計画にかなりの覚悟が必要となります。しかし、それだけ緑が多いということになります。
それからショックなことですが、国立公園内だからといって、必ずしも静かだとは限りません。国立公園内に住んでいる知り合いは、ペットの声やカラオケなどの騒音が非常に気になると言っていました。
ただしうるさいと感じる音も人それぞれですので、一概には言えないですけど。
土地を買うのなら、やはり自分の五感で何度も検討しないとダメですよね。最後は直感かな？？？
カオリの場合にはにおいも重要なポイントでした。

ローン条項
通常、土地は自己資金のキャッシュで支払うことが多いようです。
実際には土地を買ってからもしばらく寝かしておいて、ゆっくり設計をする人も多いそうです。
カオリも土地自体は自己資金で買いましたが、土地購入後ローンが組めないと建物が建たないわけですから、カオリにとっては特約は重要なポイントでした。
御存じのように、金融公庫では設計図がないとローン確定されないので、設計図がなかなか決定しなかったカオリは、2月に土地の売買契約をしてから数カ月もローン特約中となってました。
土地を売るだけの業者が、なんのメリットもない特約を数カ月も待ってくれたのは驚きです。通常は特約つけたとしても、その期間は30日程度だそうです。
ちなみに土地を売る会社と建物を建てる会社が同じだと、土地を売る際に建物のローン条項を折り込むのが普通だそうです。

なお、青木さんのおっしゃることも一理あるとおもい、建築日記の断定表現は避けて書き直してみました。
そういうわけで（？）、まだまだこれから建築ですのでどうなることやらわかりませんが、引き続き日記をアップしてきますので、今後もどうぞよろしくお願いしますー！